부동산 등기부등본 등기사항전부증명서 보는법 열람

부동산 등기부등본 등기사항전부증명서 보는 법에 대해 알아보겠습니다. 부동산의 거래는 큰돈이 움직이는 계약입니다. 그렇기에 많은 서류를 꼼꼼하게 확인해야 하는데, 그중에서 가장 중요하고 꼼꼼하게 봐야 할 서류가 바로 등기사항전부증명서, 즉 등기부등본입니다. 오늘은 등기부등본이 무엇인지, 등기부등본을 보는 법에 대해 정리하겠습니다.

1. 등기부등본이란?
2. 등기부등본의 중요성
3. 등기부등본 보는 법
 1) 표제부
 2) 갑구
 3)을구
4. 등기부등본 열람 및 발급방법
5. 기타 잡담

1. 등기부등본이란?

등기부등본의 정식 명칭은 등기사항전부증명서로 부동산의 지번, 소유자, 면적 등의 사실과 임대인, 저당권자, 임차권자 등의 권리설정들을 기록해 놓아 외부로 고시하는 공적인 서류입니다. 쉽게 말해서, 내가 관심 있는 부동산이 어디 있는지? 누구 것인지? 그 부동산을 담보로 대출이 있는지? 다른 누군가가 전세권을 설정했는지? 를 볼 수 있는 서류입니다.

 

2. 등기부등본의 중요성

우리가 전세계약이나 월세계약을 할 때 전세보증금을 지키기 위해서 가장 먼저 해야할 게 등기부등본을 확인하는 것입니다. 부동산 계약을 할때 시작이 바로 등기부등본을 발급이라고 말씀드리고 싶네요. 내가 이사하려고 하는 집의 가격이 시세보다 저렴에 마음에 들어도, 만약 그 부동산에 담보가 많이 잡혀 있다면 피해야 할 1순위인 부동산이에요. 싼 데는 다 이유가 있는 법이 있는 게, 담보가 많이 잡힌 일은 만에 하나 일이 터져버린다면, 예를 들어 부동산 소유주가 빚을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가는 일이 생기면, 전세보증금을 돌려받기가 정말 힘들어질 것입니다. 그러니 임대차계약 전에 상대방의 집주인이 누구인지, 저당권이나 근저당권과 같은 대출이 얼마나 있는지를 먼저 확인하셔야 합니다. 이걸 확인할 수 있는 서류가 등기부등본이니까 등기부등본이 아주 중요하다고 말씀드릴 수 있습니다.

 

3. 등기부등본 보는 법

먼저 등기부등본은 3가지 부분으로 나눠집니다. 각각 표제부, 갑구, 을구로 나눠집니다. 표제부는 부동산의 주소나 면적 등의 일반적인 정보를 확인할 수 있습니다. 쉽게 말하면 표제부는 그 부동산의 신상정보라고 생각하시면 됩니다. 갑구에서는 소유권에 대한 정보, 을구에서는 소유권 이외의 권리관계를 다 알 수 있습니다. 그러니 우리가 임대차계약으로 부동산 거래를 하는 경우 을구를 가장 열심히 보면 됩니다.

 

1) 표제부 

표제부에서 먼저 봐야 할 것은 그 부동산의 주소입니다. 부동산계약서에 적을 주소와 등기부등본 표제부에 적힌 주소는 당연히 일치해야겠죠. 또한 건물이 주거용인지, 근린생활시설인지 확인해 보시길 바랍니다. 근린생활시설인 경우 전세대출이 조금 어려울 수도 있습니다. 또한 대지권 여부에 대해서도 확인하셔야 합니다. 대지권은 임대인이 땅에 가지는 권리를 말하는데, 만약 임대인에게 대지권이 없는 경우에는 주택의 가치가 하락할 수도 있으니 주의해야 합니다. 마지막으로 별도등기를 확인하셔야 합니다. 별도등기라고 표시가 돼있을 경우 토지 등기부등본도 한번 확인해보셔야 합니다. 

 

2) 갑구

갑구에는 부동산의 소유권에 관한 사실들이 기록되어 있습니다. 갑구는 최초의 소유자와 그 소유권이 누구한테 넘겨졌는지, 현재 소유자가 누구인지 전부 기록되어 있습니다. 일단 먼저 계약 당사자가 소유자가 맞는지 확인을 하는 게 우선입니다. 그런데 갑구에는 소유자의 인적사항 외에도 압류, 가압류, 가등기, 신탁 등의 소유자의 소유권을 제한하는 조건들이 적혀있습니다. 만약 이러한 조건들이 명시되어 있을 경우 계약 진행을 잠깐 보류하시고, 믿을 만한 전문가와 상의를 해보시길 바랍니다. 특히 신탁의 경우 신탁회사의 동의 없이는 소유자가 전세계약을 함부로 할 수 없기에, 전세계약이 무료가 될 수 있고, 나의 소중한 전세보증금을 날려 먹을 수도 있습니다.

 

3)을구

을구는 등기부등분에서 가장 열심히 확인해야 할 부분입니다. 을구는 소유권 이외의 권리관계가 적혀있다고 했는데, 권리관계라는 게 결국에는 나의 전세보증금을 받을 수 있냐 없냐의 문제니까 가장 열심히 봐야 하죠. 을구는 깨끗할수록 좋습니다. 저당권이나 근저당권이 없으면 을구가 비어있을 건데, 사실 그런 집은 흔하지 않긴 합니다. 근저당권의 경우 을구에는 담보로 잡힌 최대근액인 채권최고액이 명시됩니다. 채권최고액과 전세보증금을 합쳐 시세의 80%가 넘는다? 그러면 이게 소위 말하는 깡통전세의 위험군이고, 나중에 일이 터지면 전세보증금을 받지 못할 가능성이 높습니다. 

4. 등기부등본 열람 및 발급방법

 

 

 

 

등기부등본의 경우 주소만 알고 있으면 지역에 있는 등기소, 무인민원발급기, 그리고 대법원 인터넷 등기소에서 누구나 발급 및 열람이 가능합니다. 열람의 경우에는 700원, 발급은 1,000원의 수수료가 듭니다. 발급은 내가 서류를 들고 가는 거고, 열람은 그냥 보기만 하는 거니까, 필요에 따라 선택하시면 되겠습니다.

 

인터넷 발급방법 : 인터넷등기소 (iros.go.kr)

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

인터넷등기소 링크 접속 ->등기열람/발급 클릭

열람할 부동산 주소를 넣은 후 검색 후 열람 및 발급

5. 기타 잡담

부동산 거래는 거래 금액이 매우 큽니다. 아마 평범한 일반인 입장에서는 평생을 모아 온 모든 돈일 수도 있죠. 우리가 티브이에서 보는 깡통전세사기 이러한 것들이 정말 내 일이 될 수도 있습니다. 정말 싼 데는 이유가 있는 법이죠. 똑같은 집인데, 여기만 시세보다 유독 저렴하다? 그러면 등기부등본을 보시길 바랍니다. 집주인이 문제 거나 집이 문제거나 둘 중 하나가 보일 겁니다. 내 돈이 보증금이라는 명목으로 다른 사람한테 가는데, 그걸 돌려받지 못하면 얼마나 힘들겠습니까. 그러니까 부동산 계약을 하기 전에 등기부등본을 보는 법을 아는 것을 우리가 앞으로 살아가는데 많은 도움이 될 것입니다. 내 재산은 내가 지키자. 항상 명심해야 할 말인 거 같습니다. 두서없는 글 읽어주셔서 감사합니다.